《財經》新 宋金煜/文 潘西/感謝
自9月份70城新房價格首次轉跌、二手房價格下降后，進入10月下跌態勢并未緩解。11月15日，China發布得數據顯示，10月份70個大中城市新房價格環比下跌得城市達52個，較9月增16個，其中深圳、青島、大連等城市為今年“首降”；二手住宅環比下降城市達64個，較9月增12個，占比超90%。
與此同時，銷售走弱，開發商投資欲望降低，前10月土地購置面積同比下降11%，住宅新開工面積同比下降6.8%。
那么，近期限跌令、金融信貸政策轉變是否能止跌，房地產行業未來走勢如何？在業內人士看來，資金層面緩和對開發商大力度打折形成對沖，新房價格下跌幅度、房地產投資下行均會趨緩，目前來看房地產市場下行得局面有望在年底或明年年初筑底。
房價下跌范圍持續擴大
進入10月，華夏房價繼續呈現下滑趨勢，且跌幅逐漸擴大。從跌幅情況來看，70城新房價格平均跌幅為0.25%，跌幅較上月擴大3倍之多，70城二手住宅價格環比下跌0.32%，跌幅較上月擴大0.13個百分點。
值得一提得是，各級城市均沒逃過此次“降價劫”。在70城中，除一線城市新房價格環比持平外，二線、三線新房價格環比出現了下降。其中深圳、青島、大連等城市得新房環比價格出現了今年“首降”，成都新房價格兩個月連降，哈爾濱、廣州新房價格已三個月連降，且跌幅仍在擴大。而二手房在一二三線城市均出現不同程度得下降。
哈爾濱某中介機構人士告訴感謝，受疫情反復、經濟形勢等多重影響，近期哈爾濱新房得確在降價，有些樓盤每平米降價三四千元，如寶能城從每平米12000萬元已降至7000多元。
對于華夏房價急劇下跌，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，一方面，由于市場調控趨嚴，“三道紅線”加劇房企融資端壓力，疊加債務到期集中，房企為沖業績目標以及償還債務，降價出售現象有所增加。另一方面，從加強限購限售到發布二手房指導價、打擊高價學區房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，促使房價呈現回落趨勢。
而對于在此次降價潮中，一線城市未能幸免得原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，自去年疫情以來，今年10月一線城市新房首次停漲，說明近期開發商信用風險事件導致市場信心下滑，對一線城市也形成了巨大沖擊。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等影響，需求端急劇冷縮，換房需求轉弱，造成了供需冷卻得循環。
感謝注意到，針對房價下跌得現象，近期已有多個城市發布房價限跌令，包括株洲、岳陽、唐山、張家口、昆明等城。除沈陽、昆明個別省會城市，絕大多數為三四五線城市。與此同時，貸款端政策調整頻現，如房貸利率下降，房貸審批速度加快等。
那么，限跌令、利好政策是否能止跌？李宇嘉分析認為，由于目前得政策調整仍在托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。同時，房價仍在歷史高位，在需求端不會松綁限售、限貸得情況下，未來需求復蘇態勢不能太樂觀，房價或許仍會慣性下跌。不過，資金層面緩和對開發商大力度打折形成對沖，新房價格下跌幅度會趨緩。
投資欲望降低拿地熱情不足 政策調整市場有望筑底
目前房企正面臨銷售數據下滑和資金短缺得困難。10月，華夏商品房銷售面積、銷售額連續三個月保持兩位數下降，同比降幅較上月分別擴大8.5個百分點、6.8個百分點，達到21.7%和22.6%。
與此同時，房地產開發投資額已連續兩個月同比下降，且降幅較上月擴大1.9個百分點，達到5.4%，市場延續低溫態勢。
此外，由于此前到位資金不足，房企拿地熱情并不高。今年前10月土地購置面積同比下降11%，降幅比9月份擴大2.5個百分點。不僅如此，新開工住宅面積出現下滑，前10月降幅為6.8%。
同策研究院研究總監宋紅衛表示，投資下行得背后，主要是房企融資環境收緊以及銷售不利造成得。有部分房企明年面臨高額得到期債務壓力，整個地產行業短期內現金流緊張得局面將延續到明年。在這種形勢下，房企得現金流更多得會應對未來到期債務問題，而投資拿地則排在第二位。
感謝注意到，由于到企業端得融資難、償債難等問題，今年9月底以來已連續釋放維穩信號。另外，各地方也在加強預售資金監管“保交付”，整治規范房地產市場頑疾，引導行業向健康發展方向發展。
“降溫對市場信心造成一定得打擊，但近期央行多次召開會議，強調要維護房地產市場得平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。”陳霄表示，對信貸層面釋放一定得積極信號，或將對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對于房地產行業未來保持樂觀。他認為，今年10月以來，金融信貸政策正在轉變，房地產市場得合理資金需求正得到滿足，預計到明年，房貸供需關系將回歸正常，有利于合理住房消費得正常滿足。因此，目前來看房地產市場下行得局面有望在年底或明年年初筑底。
